賃貸借契約でも、売買契約でもよく見かける「抵当権」という言葉。簡単にいえば、抵当権とは住宅ローンを借り入れる金融機関がその物件に対しても持つ権利のことです。

住宅ローンを組んで物件を購入するときには、必ず抵当権を設定しなければならず、ローンの完済後は忘れずに抹消しなければなりません。

日常では耳慣れない言葉ですので、「なんだかよくわからない…」と思っている人も多いのではないでしょうか?

こちらでは、できるだけわかりやすく「抵当権」を解説していきます。

抵当権とは金融機関が持つ権利

ローン

住宅ローンでお金を貸し出すとき、金融機関は厳正に債務者(借りる人)を審査するのですが、それでもやっぱりちゃんと返済してくれるか不安です。

そこで金融機関が物件に対して設定するのが、抵当権。債務者が住宅ローンを返済できなくなると、金融機関は抵当権を実行します。そこからどうなっていくのかというと、物件が差し押さえられて競売にかけられ、落札金額はローン返済に充てられてしまいます。

つまり「万一、住宅ローンの支払いができなくなったときには、強制的に物件を取り上げますよ!」という金融機関の権利が抵当権であり、抵当権が設定されている物件は借金の担保のような状態ということです。

競売とは?

抵当権が設定されている物件は、少なからず「競売」にかけられてしまう可能性があるということです。ここで簡単に「競売」の説明をしますね。

競売とは、裁判所主導によっておこなわれる不動産の「競り」のようなものです。定価はなく、落札者によって落札価格が決まります。

不動産所有者は、競売の開始時期や価格、退去の時期に口出しすることはできず、落札価格はローン返済に充てられるので一切手にすることはありません。強制的に家を差し押さえられ、退去させられ、家も資産も残らないので、競売になってしまうと結果的に所有者が自己破産に追い込まれることも少なくないのです。

ローン返済が厳しいという状況であれば、すぐに適切な機関に相談するべきです。競売が開札する前ならば、任意売却住宅ローンの借り換えリスケジュールなどによって現状を打開する方法があります。

抵当権の設定方法

抵当権を設定するためには、「抵当権設定登記」が必要です。

抵当権設定登記とは、国の機関である法務局に「債務者が住宅ローンを支払えなくなったら、金融機関が家と土地を優先的に取り上げるという契約をしました」という届け出をすることです。

抵当権設定登記をすることで、金融機関は法務局に、万が一の場合、銀行が家と土地を優先的に取り上げる権利を保証してもらうんですね。

抵当権設定登記は司法書士が代行してくれる

抵当権設定登記は、司法書士が代行しておこなうのが一般的です。

住宅ローンを借りる人は、銀行の指示通りに書類に署名捺印をして、書類を提出するだけの場合がほとんどです。

しかし、ご自身が今、何に署名捺印しているのかをしっかり把握しておくだけでも、緊張度合いが変わってくると思います。

契約書書類を事前に確認することで、何もわからずに手続きが完了してしまったということがないようにしましょう。

抵当権設定登記にかかる費用

抵当権の設定には、以下の2種類の費用が発生します。

  • 登録免許税:借入額×0.4%(例:3000万円の借入の場合は12万円)
  • 司法書士に支払う報酬:平均的な額は10万円程度

登録免許税は、土地と建物の両方を取得した場合それぞれに課税されますが、建物に関しては床面積が50㎡以上の場合、税率が0.1%に軽減されます。

登記を自分でおこなうと司法書士への報酬を0円にすることも可能ですが、登記には専門的な知識が必要で、とても手間がかかります。自ら登記をおこなうことを認めてくれない金融機関も多く存在するため注意しましょう。

抵当権設定の確認方法

物件に抵当権が設定されると、登記簿謄本の権利部、乙区というところに詳細が記載されます。

  • 受付年月日・受付番号
  • 債権額
  • 債務者(借りた人)
  • 抵当権者(貸した人)
  • 共同担保など

抵当権の記載は抹消登記をしないかぎり、登記簿謄本から消えることはありません。

抵当権抹消とは?

本

住宅ローンを借り入れるときに「設定」した抵当権は、ローンを完済するときに「抹消」しなればなりません。

抹消手続きは、ご自身でしなければならないこともあるのでしっかり確認しておきましょう。

抵当権を抹消する重要性

住宅ローンを完済した時点で抵当権自体は消滅しますが、抹消手続きしないと登記簿上には抵当権の表記が残ったままになります。

登記簿上に抵当権の記載が残ったままになってしまうと、「借金が残っている」と判断されてしまう可能性があり、以下のような支障が発生します。

  • 物件の買い手が見つかりにくくなる
  • 他のローンの審査が通りにくくなる
  • 上記のような手続きに時間を要する

このため、住宅ローンを完済したら忘れず早めに抵当権の抹消をおこないましょう。

抵当権の抹消をおこなう方法

住宅ローンの終了後、完済証明書など銀行から抵当権を抹消するための書類一式が渡されるのが一般的です。

抵当権設定登記のときとは違い、銀行からは特にアクションはありませんので、司法書士に依頼するか、ご自身で法務局へ行って手続きをすることになります。

ただし不動産の売却と同時に住宅ローンを完済する場合は、仲介業者が司法書士を手配し、完済と同時に抹消手続きをしてくれます。

抵当権抹消にかかる費用

抵当権の抹消にも以下のような費用が発生しますが、設定登記の時ほど高額ではありません。

  • 登録免許税:不動産1つにつき1000円
  • 司法書士への報酬:1万円前後

設定登記と同様、ご自身で抵当権の抹消をおこなうと司法書士への報酬分を浮かせることができますが、やはり手間や時間がかかります。

抵当権付きの不動産も相続できる

相続

抵当権が付いている不動産も相続の対象となり、相続税が課税されます。抵当権がついていることによる評価のマイナスはありません。

住宅ローンが残っている場合は、相続した人が返済する必要があります。しかし住宅ローンを組む際に「団体信用生命保険」に加入している場合は、死亡時に保険金で住宅ローンが完済され借金が残ることはありません。

ただし、生前に住宅ローンを完済していたのに抹消手続きをしていないと、抵当権の記載が残ったままになります。物件を相続した人は、抵当権の抹消をしなければならないばかりか「借金が残っているんじゃないの?」と不安に思われる可能性があります。

やはり抹消手続きは、住宅ローンを完済したタイミングで速やかにおこなうのが賢明です。

まとめ

抵当権は、住宅ローンを利用する人なら必ず理解しておくべきことの1つです。

今回は「抵当権とは?」と疑問に思っている方に、重要なポイントをわかりやすく解説したつもりです。少しでもわからないことがあったり、住宅ローンの返済に苦しんでいたりする方はお気軽ご相談ください。


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