中古マンションを選ぶとき、なにが一番大事だと思いますか？
立地？広さ？間取り？
もちろんどれも大事です。ご自分が希望する条件のマンションを手に入れることは、最優先に考えるべきです。
しかし自分の潜在的なニーズやマンションの資産価値を考えたマンション選びができれば、住んでからの快適さと、将来お住み替えを考えたときの売れる金額に大きな差が生じます。
今回お伝えするのは、本当にあなたにあったマンションを選ぶために持つべき5つの視点です。
中古マンションの選び方①買うタイミングを見極める
結婚、出産、買い替え…このようなタイミングでマンションを購入するケースが多いと思います。もちろん「マンションが欲しい！」と思ったタイミングで購入するべきなのですが、不動産市場や住宅ローン金利、景気などのマクロ的要素もまた、マンションの購入時期を見定める一つの指標となります。
目安としては、
「自分が購入したいと思うタイミング
（ミクロ的要素）：マクロ的要素」＝「8：2」
くらいに考えるのがいいでしょう。
例えば、
「子どもが小学校にあがる3年後までにはマンションを買いたい」
「収入が増えたから、数年以内にはマンションを買い替えたいな」
このように購入希望時期を長くとっておけば、その期間の中でマクロ的要素からみても最適な時期での購入が叶います。
しかしマクロ的要素は、一般の方だとイマイチ掴みきれないものでもあるでしょう。そのため仲介業者への購入相談は、なるべく早い段階でおこなうべきです。
中古マンションの選び方②「自宅投資」の考え方を持つ
「自宅投資」という言葉をご存知でしょうか？
簡単にいうと自宅を「投資物件」のように考え、購入するときは投資物件を購入するようにマンションを選ぶということです。自宅投資がうまくいけば、「買い替え時にお金がかからない」、「買い替えのたびにもうかる」、といったことも可能になります。
とくに都内のマンションは、「貸しやすさ」や「手放しやすさ」に考慮してマンションを選ぶようにしましょう。この2つに共通する条件は、「需要の高さ」と「需要の落ちにくさ」。具体的に見るべき点は、次の3つの点です。
①立地
資産価値が高く、今後も資産価値の低下が少ないマンションを選ぶには「立地」が最重要だといえます。
マンションの立地を考える上で一番に気にするべきなのは、駅からの距離です。なるべくなら駅から徒歩5分以内のマンションを選び、基本的には徒歩10分以上の距離にあるマンションは選ばない方が賢明です。「徒歩5分以内」というと駅の周囲400ｍ圏内にあるマンションということですから、通勤・通学・利便性、全てにおいて継続的な需要が見込めるんですね。
「どこの駅がいいんだろう？」と悩んだら、以下のような駅を選ぶといいでしょう。
・山手線沿線
・急行停車駅
・人気の街ランキングに常にランクインするような駅
・再開発が予定されている駅
ポイントは先述通り、資産価値の高さと今後の資産価値が落ちにくさ。資産価値の観点で購入エリアに悩んだら、仲介業者に聞いてみるのもいいでしょう。あなたやご家族の状況や意向を踏まえた上で、最適なエリアを提案してくれるはずです。
②マンションの規模
マンションを選ぶ上では、「マンションの規模」についても気にするべきです。傾向として、マンションの規模は大きい方が資産価値は落ちにくいとされています。
その理由は次の3つです。
・共用施設が充実していてそれが付加価値となる
・そもそも大規模マンションは需要の高い場所だと判断されて建てられている
・管理費や修繕積立金が安い
③マンションの管理状況
3つ目は、マンションの管理状況です。いくら立地に優れ、規模が大きく、今後の需要に期待できるマンションでも、マンションの管理が悪いとそれも台無しになってしまうおそれがあります。「マンションの管理状況」については、後述でも詳しく解説しています。
中古マンションの選び方③築年数
マンションを選ぶときに気にするものの1つに、「築年数」があげられるでしょう。
「築年数は浅い方がいい」と思うのは当然です。しかし築5年以下のマンションについては、「なんで売り出されたのか？」についても探ることが大切です。
というのも、売主が築5年以下でマンションを手放すのは、「今が売り時」という理由による場合もあります。つまり築5年以下で売り出されるマンションは、「これから資産価値の低下率が大きくなるだとう」と判断された可能性もあるということです。
先述したように、マンションを購入する上で大事なのは「自宅投資」の考え方。購入してからの資産価値を考えると、「築年数は浅ければ浅い方がいい」というものではないんですね。
もちろん転勤や介護などの理由で、やむを得ず築5年以下のマンションを手放すケースもあります。そのマンションの資産価値が今後も維持されていくと判断できれば、築浅のマンションはむしろ買いでもあります。
なにがいいたいのかというと、「資産価値の見極め」というのは築年数だけで図るものではないということです。不動産のプロの意見を取り入れながら、立地やマンションの持つブランド価値、後述する管理状態などを相対的に判断してマンションを選ぶ必要があります。
中古マンションの選び方④管理状態を必ず確認
「マンションは管理を買え」といわれるくらい、マンションの管理状態は重要なポイントです。
内見時には、廊下やエントランス、エレベーターホール、駐車場、ゴミ捨て場や駐輪場まで見回り、清掃状況や清潔感を確認しましょう。 管理の質は、マンションの清掃状況や植栽の剪定状況などに一番よく現れます。
また不動産業者には、修繕積立金の総額と長期修繕計画が立てられているかを必ず確認してもらうようにしてください。
積立額が不十分であったり、計画が漠然としていたりするマンションは、これから資産価値を維持していくことはできません。これは「マンションの寿命」にもかかわる大事な部分でもありますので、必ずチェックすべきポイントです。
中古マンションの選び方⑤子どもがいる場合に気をつけたいこと
お子さんがいるご家庭、また今後お子さんをもうけたいとお考えのご家庭は、次の3つのポイントを確認しましょう。
二重床・二重天井
子どもの走り回る音やおもちゃを転がす音、泣き声などは、予想以上に上下のお宅に聞こえるものです。管理組合に寄せられる苦情の第一位が、生活音だといっても過言ではありません。
「音」は、床や天井を通して下階に伝わります。ここが二重構造になっていると、遮音性は格段に高くなります。
ただ生活音が聞こえにくい構造だとしても、中には音に対してとても敏感な居住者もいます。お子さんがいるご家庭なら、仲介業者を通して管理組合に騒音の苦情の頻度を聞いておくと安心材料になりますよ。
マンション内の他の部屋の間取り
お子さんがいるご家庭が購入するマンションは、2LDK～4LDKくらいの間取りでしょう。いわゆる「ファミリータイプ」といわれるものですね。
ファミリーで住むのですからファミリータイプで問題ないのですが、「そのマンションの他の部屋の間取り」についても確認してみてください。もしもその他の部屋の間取りが1Rや1LDK中心であったら、少し考えた方がいいと思います。
マンションが単身者や夫婦2人向けのお部屋ばかりということは、周りの人たちの多くは自分たちと生活リズムが異なるということです。子どもの声や生活音には敏感にもなられてしまいます。つまりマンション内での「居心地」が悪くなってしまうおそれがあるんですね。
同じマンション内に同世代の子やその親たちが多くいると、お友達になれたり、ちょっとやそっとの子供の声などは「お互い様」と、大目に見てもらえたりするものです。とくにお子さんが小さかったり、これから子どもが欲しかったりする場合は、マンション自体がファミリー向けのものがいいと思います。
長く住める環境かどうか
「マンションを買うときは自宅投資の考えを持つべき」というのは先述の通りです。しかしお子さんがいるご家庭は、10年や15年など長期にわたって住み続けたいと思うのではないでしょうか？学校の途中で転校させたり、何度も生活環境を変えてしまったりするのは避けたいですからね。
そうなると大事になってくるのが、長く住める環境かどうか。その判断基準は、次の4つのポイントを参考にしてみてください。
- 築10年以下
- 周辺に公園や緑が多い
- 周辺に保育施設や学校が多い
- 子育てしやすい自治体かどうか
やはり10年、15年と住むつもりなら、築年数は浅い方がいいでしょう。お子さんが大きくなって売却を考えるときに築30年、40年となってしまうと、希望の条件で売れる可能性が低くなります。
また周辺環境についてもよく見るようにしましょう。公園や保育施設、学校は、子育てには不可欠の場所ですよね。
そして待機児童の数や公立学校の教育方針など、マンションがある自治体の子育てのしやすさも確認しておきたいポイントです。子育て政策は、自治体によって違いが大きいものです。23区内でも待機児童ゼロの区もあれば、毎年3桁以上の待機児童が出てしまう区もあります。
まとめ
・間取り
・立地
・広さ
マンションを選ぶときは、ついついこの辺りにばかり気を取られてしまうものです。もちろんこの点も非常に重要ではありますが、今回あげた5つの視点にも重点をおいてマンションを選んでみてください。
マンションは消費物ではなく、最大の資産となるもの。マンション選びは、住環境への潜在的・本質的な満足と、今後の資産形成に大きく影響を与えるものです。