わたしもこのようなご相談を過去に受けたことがあります。
- 賃貸管理をお願いしている不動産会社から賃料が振り込まれない
- ペット可と聞いていたからマンションを購入したのにペットを飼えない管理規約だった
- 土地にかかる法令の制限について説明がなかったため、思っていたような間取りの家を建てられない
普段から相談されることが多いトラブルについて解説していきたいと思います。
賃貸物件のオーナーと不動産会社のトラブル
アパートやマンションなどの収益不動産を所有している場合、物件の管理を不動産会社に任せるケースが多々あります。不動産オーナーと不動産管理会社の間では以下のようなトラブルが発生するケースが多いので、対処方法とともにみていきましょう。
管理をお願いしている不動産業者から賃料が振り込まれない
賃貸物件の管理を不動産会社へ依頼した場合、不動産管理会社が受け取った賃料はオーナーへ支払われるはずです。しかしいつまでも入金されずオーナーが不安を感じるケースが少なくありません。
対処方法
不動産会社は借主から賃料を預かっている立場なので、オーナーに返金する義務を負います。回収済みの賃料をオーナーへ入金しない場合、もちろん、オーナーは不動産会社へ支払を求めてください。
まずは不動産会社へ電話やメールなどで問合せをして状況を確認しましょう。もしかして借主が賃料を滞納しているため支払ができない状態になっているのかもしれません。その場合には借主に対し、賃料請求を行うなど別の対応が必要になります。
もしも不動産管理会社に連絡をしてもつながらない、返事がない、理由もなく支払われないなど不誠実な対応をとられたら「内容証明郵便」を使って請求書を送ってみましょう。実際に多くのケースで支払いが行われています。それでも支払ってもらえない場合、裁判をして、不動産会社に支払い命令が下って賃料を回収する流れとなります。
勝手に管理物件の原状回復の工事をされて、賃料から費用を差し引きされた
不動産賃貸借契約を終了するときには、借主が「原状回復」しなければならないので、かかった費用は借主が負担します。しかし不動産管理会社が勝手に原状回復工事を行い、かかった費用を預かっていた賃料から差し引いてしまうケースがあります。
故意・過失ではなく、自然損耗や経年劣化・自然災害など不可抗力が原因の場合、原則として借主に原状回復の責任はありませんので、ご注意ください。
貸主・借主のどちらが「原状回復の費用を負担すべきか」については、これまでの判例や慣習なども含めて一定のルールがあり、国土交通省が定めたガイドラインというものが存在しますので、ご参考にしてください。
対処方法
オーナーの承諾なしに不動産会社が過剰な原状回復を行ったとすれば、その費用をオーナーが負担する必要はないでしょう。承諾なしに原状回復費用を差し引かれたら、不動産会社に差し引かれた分の返金を求めましょう。
不動産会社が「原状回復は必要で、放置していれば借り手がつかない！」などと反論してくる可能性もありますが、本来、借主に請求すべきもの（故意に破損させた等）は、退去時に敷金から精算してもらうようにしましょう。
こういったトラブルを予防するには、不動産管理会社と事前にしっかり話し合い、書面の管理委託契約を結ぶようにしましょう。
対応が遅い、修繕もなかなかしてくれていない
賃貸物件の管理を任せているのにコミュニケーションを取りにくく、修繕対応なども遅いために借主からクレームが来てしまうケースがあります。
対処方法
物件の修繕は賃貸人の義務なので、対応が遅くなると借主の信用を失い、最終的には退去されてしまうでしょう。評判が低下すると借主がつきにくくなるリスクもあり、そもそも常に対応の遅い不動産管理会社が熱心に入居者を集めてくれるかどうか疑問に思ってしまいますね。
一度不満をぶつけてみて、きちんと対応するように促し、それでも改善の見込みがないならば、管理契約を解除して別会社に任せることも検討してみてください。
取引に関するトラブル
次に不動産取引上のトラブルについてよくある問題と対処方法をご紹介します。
管理規約の内容と重要事項説明で受けた内容が相違している
（例）ペット可と聞いていたマンションを購入すると、管理規約でペット不可と定められていた
マンションを購入するとき、マンション管理規約と異なる説明を受けるケースがあります。たとえば「ペットを飼えます」と言われていたにもかかわらず実際にはマンション管理規約で「ペット不可」とされている場合などです。
勘違いをして購入したからといって特別扱いでペットを飼わせてもらうことは難しいので、購入した人は非常に困ってしまいますね。
対処方法
不動産仲介会社は依頼者である買主に対し、マンション管理規約の内容について説明しなければなりません。このことは宅建業法上の重要事項説明における説明事項として明示されています（宅地建物取引業法36条1項6号）。マンション管理規約と異なる説明を行うと宅建業法違反となるので、不動産会社へ損害賠償請求が可能となります。不動産会社自身が売主であれば解除も主張できるると思います。
月額使用料が発生する駐車場の使用権がついていた
購入したマンションに「駐車場の利用権」がついていると、購入者は毎月管理組合へ駐車場の利用料金を払わねばならないケースがあります。マンションの駐車場は「共用部分」となっており、利用者が管理組合に利用料金を払う管理規約になっているためです。
車を持たない人にとっては駐車場の権利は不要でしょうし、毎月の駐車場利用料金を払いたくないのが通常です。それにもかかわらず、不動産会社が「駐車場つきの物件」と説明しなかったため、駐車場代が発生すると認識せずにマンションを購入してしまう方がおられます。すると入居後にマンション管理組合から駐車場の利用料金を請求されてトラブルにつながります。
対処方法
当面車を持たないなら管理組合に相談して、権利を別の人に譲れないか確認してみましょう。車を2台所有する人がいて駐車場スペースを借りたい人がいたら、そちらの住人に駐車場を貸し付けてもらえる可能性もあります。
そういった対応が難しい場合には、不動産会社の責任を追及します。不動産会社は仲介の際にマンション管理規約についての説明をしなければなりません（宅建業法36条1項6号）。駐車場利用権やそれにともなって利用料金が発生することをきちんと説明していなければ、宅建業法違反となるので購入者は損害賠償請求が可能となる場合があります。不動産会社自身が売主であれば解除ができる可能性も。
中古物件のケースでも、「駐車場代金が発生すると知っていれば物件を購入しなかった」という場合には「錯誤」を主張して取り消せる可能性も出てきますので、一度専門家に相談してみてください。
手付解除、融資特約解除されても仲介手数料の半金を戻してもらえない
不動産売買の際、手付解除や融資特約解除（住宅ローン特約にもとづく解除）により契約が白紙になったにもかかわらず、不動産会社が仲介手数料の半金を返金しないケースがあります。依頼者が返金を求めても、不動産会社が返金を拒否して、トラブルになっているケースも。
対処方法
不動産会社の仲介手数料は「成功報酬」ですから、受け取れるのは「不動産取引が成約し、きちんと引き渡しと登記が行われた場合」と考えられます。手付解除や融資特約解除が行われると売買契約はなかったのと同じになるので不動産会社が仲介手数料を受け取る理由がありません。よって支払った仲介手数料については返金を求められます（手付解除について最高裁昭和49年11月14日、融資特約解除について東京地裁平成24年11月16日）。
不動産会社が理由もなく返金に応じない場合には、内容証明郵便を使って返金の請求書を送りましょう。それでも支払われない場合、訴訟を起こせば裁判所から支払い命令を出してもらうことになります。
また、売却の場合、オーナー側から特別な広告要請等があれば、広告料等を請求することが可能になりますので、契約内容をしっかり確認してから、契約を結ぶようにしましょう。
不動産会社から説明された法令の制限と現状が違っており、予定していた間取りの家が建たない
土地によっては法令の制限があり、建築できる物件に制約が及ぶケースがあります。
建築基準法だけではなくエリアごとの条例により高い階層の物件建築が禁止されていたり、建ぺい率、容積率などに制限がかかったりする可能性もあります。
不動産会社から法令による制限の内容について説明を受けられないと、土地を購入した後に予定していた物件を建築できずトラブルにつながります。
対処方法
物件に関する法令の制限は、宅建業者の「重要事項説明義務」に含まれます（宅建業法36条1項2号)。きちんと建築制限の内容を調査しなかったり説明を怠ったりすると、不動産仲介業者の法令違反となるので、購入者は不動産会社へ損害賠償請求が可能となります。
また法令の制限は不動産購入の意思決定の際にポイントになる重要な事項であり、制限内容を知っていれば土地を購入しなかったといえるでしょう。錯誤にもとづいて契約を解除し、代金返還を求められる可能性もあります。
ただ、更地を購入して建築する際は、必ず建築士や工務店側に何度も確認を取りながら、進めるようにしてくださいね。
住宅ローン減税が適用されると聞いていたのにされなかった
不動産を購入する際「住宅ローン減税」に期待する方が多数おられます。不動産会社も「住宅ローン減税が適用されますよ」と説明し、シミュレーションなどをして購入を誘うケースが少なくありません。
しかし住宅ローン減税の適用にはさまざまな条件があり、状況によっては利用できないこともあります。不動産会社から「減税を受けられる」と聞いていたのに実際には減税されないためトラブルが発生する事例が少なからず存在しています。
対処方法
宅建業法の「重要事項説明事項（36条1項）」には税制上の事項は含まれていません。ただ宅建業法36条1項は説明しなければならない内容を例示するものであり、含まれていない内容の説明を不要とするものではありません。
購入者にとって住宅ローン減税を適用されるかどうかは非常に重要です。過去の裁判例でも、不動産会社が税制上の制度を誤って説明したケースで依頼者による損害賠償請求を認めたものもあります（東京地裁昭和49年12月6日）。
ですが、住宅ローン減税が適用されるか否かについては事前にご自身できちんとお調べになることをオススメします。
クーリングオフについて
不動産を購入した場合でも「クーリングオフ」によって契約をなかったことにできる可能性があります。クーリングオフとは「契約の無条件解除」です。期間内であれば理由を問わず契約を解除できます。不動産売買でクーリングオフが適用されるのは以下の要件を満たす場合です。
- 売主が宅建業者
物件の売主が宅建業者(不動産業者)であるケースに限られます。個人からの購入の場合クーリングオフできませんので、ご注意ください。
- 契約場所が、不動産業者の事務所等ではない
不動産売買契約書を作成した場所が「不動産業者の事務所以外」である場合にクーリングオフが可能です。たとえば訪問販売で自宅に来られた場合、ホテルのラウンジや喫茶店、飲食店などで契約した場合などです。
不動産会社の事務所や営業所、モデルルームや展示会、購入者自身が指定した場所で契約した場合にはクーリングオフできません。
- 法定書面の交付後8日以内である
法定書面の交付後8日という期間制限があります。それを過ぎるとクーリングオフできません。
- まだ引き渡しや代金支払いが完了していない
引き渡しと代金支払いが完了するとクーリングオフはできなくなります。
不動産会社ともめてしまったとき、自力での解決が困難であれば、消費生活センターや弁護士などに相談する方法もあります。
私自身も日々、注意を払って安全、安心な取引を心がけていますが、「不動産にはトラブルがつきもの」ということを忘れず、全ての案件に携わっていこうと思います。