住宅ローンが支払えなくなったら、あなたならどうしますか?

家族に相談しますか?自分だけで抱えますか?銀行員に相談しますか?

苦しくなったら、または苦しくなりそうだと一瞬でも感じたら、まずは専門家に相談してください。

住宅ローンの返済が滞れば、“競売”は避けられません。競売になってしまえば、強制的に家を差し押さえられ、退去を迫られ、それでもなお多大な債務が残る可能性があります。

競売を避けるたけの方法は、任意売却です。ただし、この任意売却には期限があります。期限までに任意売却ができない場合もまた、競売は避けられません。

本記事では、“任意売却とはなんなのか”とともに“任意売却と競売の違い”について、不動産エージェント榎本佳納子がわかりやすく解説いたします。

任意売却とは債権者(銀行)に許可をもらっておこなう不動産売却

ローン

任意売却は、銀行などの債権者に「住宅ローンを完済できませんが売却させてください」とお伺いをたて、許可をもらってからおこなう不動産売却です。

まずは、“なぜ許可が必要になるのか?”を理解するのに必要な、「抵当権」という言葉から解説していきます。

抵当権とは

抵当権(ていとうけん)とは、住宅ローンなどを借り入れた不動産にかかる債権者(銀行など)による権利です。債権者は、債務者(ローンを借り入れた人)のローン返済が一定期間滞った場合、この抵当権を行使し、不動産を強制的に競売にかけることができます。

原則的に、抵当権が抹消される条件はローンの完済です。

抵当権つきの不動産は基本的に売却できない

住宅ローンの返済が滞ってしまえば、債権者は抵当権を行使して、競売手続きを開始してしまいます。

「抵当権を行使される前に売却してしまえばいいんじゃないの?」

と思われるかもしれませんが、競売間近の物件なんて誰も買おうとはしませんよね。「抵当権が抹消されるのは住宅ローンが完済されたとき」というのが原則なので、売却と同時に住宅ローンが完済できなければ売却はできないのです。

任意売却は“原則”ではない売却方法

  • 住宅ローンを完済しなければ抵当権は抹消されない
  • 住宅ローンを完済しなければ家の売却はできない

これが、原則です。しかし、この原則に則らない不動産売却方法があります。

それが、「任意売却」です。

任意売却は、債権者に住宅ローンが完済できない不動産の抵当権を抹消してもらい、売却を可能とするイレギュラーな売却方法です。前提条件として、“債権者の許可”が必要になります。

ただし、任意売却の許可をもらったからといって競売手続きがストップするわけではありません。住宅ローンの返済が滞ってから実際に競売が開札(開始)するまでの期間はおよそ半年。この間に任意売却を終えなければ、競売によって落札されてしまいます。

任意売却と競売の違い1.価格差

計算

任意売却と競売の最も大きな違いは、“価格差”です。

任意売却は市場価格に近い金額での売却が見込めるのに対し、競売は市場価格の5割ほどの価格で落札されることも少なくありません。

競売の落札価格が安くなってしまう理由

競売では「最低入札価格」のみが設定され、最終的な落札価格は、落札者や状況によります。

競売物件は、以下のような条件により、落札価格が市場価格より著しく安くなってしまう可能性が高いのです。

  • 売主の瑕疵担保責任が免責(落札後に瑕疵が見つかっても売主は修繕等の責任を負わない)
  • 住宅ローンがおりにくい
  • 落札前に物件内を見ることができない
  • 管理費や修繕積立金などの滞納金があるかが不明
  • 一般的な不動産売却では告知されるべき事項が告知されないことも

いくらで落札されるかは、入札が終わってみないことにはわかりませんが、競売物件は「高リスク」と判断されてしまうために、市場価格より著しく安い価格で落札されてしまうことが多いのです。

任意売却が市場価格に近い金額で売却できる理由

債権者から許可をもらって行う任意売却は、一見すると普通の不動産売却と変わりありません。広告活動もできますし、買主は融資を受けることもできます。

ただし、任意売却物件にも買主にとってのデメリットがあります。

  • 売主の瑕疵担保責任が免責
  • 購入手続き中に競売になってしまう可能性がある

これらのデメリットなどを踏まえ、任意売却物件は市場価格の8割前後の価格で取引されるのが一般的です。

任意売却と競売の違い2.流れ

ドアキー

任意売却と競売は、売却(落札)までの流れにも大きな違いがあります。

競売の流れ

競売は、裁判所が主導となっておこなうものです。家を手放す側に、落札価格や落札価格の使い道、退去時期などを決める権利は一切ありません。

1.債権者からの督促

住宅ローンの返済が滞れば、数か月の間、債権者である銀行などから督促状や催促状が届きます。

2.「期限の利益」の喪失によって保証会社が“代位弁済”

金融機関によりますが、3~6カ月間、住宅ローン返済が滞ると「期限の利益喪失」の通告が債務者に届きます。「期限の利益」とは、住宅ローンを分割して返済することを指します。つまり、「期限の利益喪失」の通告が届くと、債務者は債務の一括返済をしなければなりません。

とはいえ、住宅ローン返済が滞っている債務者にとっては一括返済なんて無理な話。そこでこの段階では、保証会社が債務者に代わって債権者にローンを一括返済します。この行為を“代位弁済”といいます。代位弁済をもって、債権者は、金融機関から保証会社に移行します。

3.競売開始決定通知

債権者となった保証会社は、裁判所に競売の申し立てをします。裁判所から債務者に対し、競売開始決定通知が届きます。

4.現況調査

競売開始決定から1カ月ほどで、不動産鑑定士や裁判所の調査員が物件調査にやってきます。この調査は“強制”なので、居住者が拒否することはできません。

5.入札通知

最低入札価格が決められ、入札期間などが通知されます。もちろんここも、裁判所主導なので所有者に決定の権限はありません。さらに「競売物件」として、ネット上や裁判所で物件の住所や写真などが公開されてしまいます。

6.落札

入札通知からおよそ2週間後に、競売は開札します。任意売却が可能なのは、基本的にここまでとなります。

引き渡し時期についても、所有者の意思が反映されることはありません。落札後は強制的に退去させられ、売却金額は優先的に債務の返済に充てられます。

競売後に残った債務については、基本的に一括返済をもとめられます。残債を支払えないとなると、給与が差し押さえられるなどして自己破産に追い込まれてしまうケースも少なくありません。

任意売却の流れ

一方、任意売却の流れは、一般的な不動産売却と大きく変わりありません。

債権者の手前、売主の意思で好きなように値付けはできませんが、一般の物件と同じように広告活動もおこない、内覧対応もします。はたから見れば普通の不動産売却と相違ありませんが、興味を示してくれた方には任意売却物件だということは伝えます。

続いて、購入の意思を示してくれた方と売買契約を締結し、手付金を受領するという流れも一般的な不動産売却と同様です。ただし、手付金については売主がその場で受領することはできず、仲介業者の預かりとなります。

引き渡しまでの間に、債権者への配分などが調整されます。任意売却では、仲介業者への仲介手数料や登記費用など売却にかかる経費は、売却金から持ち出すことが可能です。さらに、債権者との交渉によって、新居に引っ越すための費用についても持ち出しが認められる可能性があります。

結果として債務が残った場合にも、無理のない返済計画が立てられる点も任意売却の大きなメリットです。

任意売却は最後の選択肢!競売を避けるためにできる他の方法

グラフ

「ローンを数か月滞納させてしまった」

「競売開始決定通知が届いた」

このような状況下では、任意売却は、競売を避けるために有効的な方法です。

しかし、私は、任意売却が住宅ローン返済に苦しむ方を救う唯一の手段だとは考えていません。もし、まだ住宅ローンを滞納させていないのなら、今の状況を打開するための他の選択肢についても考えてみましょう。

住宅ローンを借り換える

「あと少し月々の負担が減ればなぁ…」

「住宅ローンの条件が悪い」

こういった方におすすめなのは、住宅ローンの借り換えです。

  • 金利が高いときにローンを組んだ
  • お金に余裕があるときに借り入れたので、返済期間を短くしてしまった

このような場合、住宅ローンを借り換えることで、月々の負担を減らせる可能性があります。

住宅ローンのリスケジュール

リストラや病気、給与の削減などで、一時的に住宅ローンの返済が厳しい方は、金融機関に返済計画の見直しをお願いしてみましょう。返済計画の見直しは“借り換え”とは異なり、今のローンを“リスケジュール=スケジュールを組みなおす・計画を変更する“ということです。

融資状況によりますが、「一時的に返済額を減らしてもらう」「返済期間を延ばしてもらう」ことが可能なこともあります。

住宅ローンを完済するための費用を借り入れる

「住宅ローン残債が3000万円に対して、2800万円で売却できそうだ。だけど、200万円は自己資金で用意できない・・・」

このような場合は、足りない費用を借り入れることも考えてみましょう。

任意売却でも、残債務については無理のない返済計画を立てることができますが、住宅ローンを滞納させる以上、いわゆる“ブラックリスト”にのってしまうことは避けられません。

住宅ローンを滞納させずに売却して、ローンを完済できる当てがあるとすれば、任意売却より影響が少ない打開策になるかもしれません。

私の家族も借金で苦しんだ過去があります

お金

私が22歳の時、父の経営する建設資材会社が45億円の負債をかかえて倒産しました。

会社の代表は常に会社と一心同体です。会社の経営が立ち行かなくなったら、まずは自分の資産をつぎ込みます。うちの父も例外なく、自宅や会社の敷地に担保をつけていました。

小さい時から、「銀行にお金を借りてるからこの家は借りものなんよー」と母には言われて育ちましたが、まさか会社がなくなるなんて想像もしていませんでした。

倒産する少し前から、会社のキャッシュフローは常に厳しく、取引先が不当たりを出した月は資金繰りに苦労する父の姿を見ていました。

一度だけ、父が泣いている姿を見てしまった時があります。

「お父さん、泣いてるの?どうしたん?」

「大丈夫や。かーちゃんには内緒やぞ。」

倒産する直前は、もう疲れ果てていました。

10年経って今思う事は、生きていれば、必ずいいことは訪れるということ。

あの時、父の力にはなれませんでしたが、現在、住宅ローンを支払えない方の力になりたいと思っています。

どうか、お一人で悩まずに、ご相談ください。解決策を一緒に考えていきましょう。