しかし不動産投資には専門知識や経験が必要なため、初心者にとってはなかなか始めにくく、成果が出るのも不安なもの。そこで今、注目されているのが、AI（Artificial Intelligence=人工知能）です。
AIが活用されるのは、未来のことだと思っていませんか？実はAIは、不動産の“査定”の場面においてすでに活用されています。
不動産投資でなにより重要なのは、物件選び。どれくらいの入居率が想定されて、どれくらいの収益が見込めるか。将来的にそれらの数字がどう推移していくのかをシミュレーション及び推測せずに、安易に不動産投資に手を出すべきではありません。AI査定は、この一番大事な部分を補ってくれるものとして今注目されていているのです。
不動産投資におけるAI査定とは？
不動産投資では、物件の収益性を査定するときにAIが活用されています。
このAI査定では、何千万件という過去の不動産取引のデータを元に、以下のような様々なシミュレーションを行います。
- 物件の適正賃料や将来の賃料変動
- 物件の空室リスク
- その物件に投資することで期待できる利回り（キャップレート）
- 物件を将来売却した場合の想定価格
分析されたデータは、分かりやすくグラフなどにまとめられて視覚化できるため、結果の確認や物件同士の比較が圧倒的にしやすくなる点が特徴です。
不動産投資でAIによる査定が注目され始めた理由
不動産投資でAI査定が注目されている理由は、膨大な情報を投資家自身が確認でき、有効な投資判断をしやすくなるめです。
ここでは、これまで不動産投資が成功しにくいといわれていた具体的な原因や、AIの活用によって解決できる理由について詳しく解説していきます。
不動産投資は初心者にとってハードルの高い投資だった
不動産投資のハードルが高いといわれている理由は、高い収益性をあげるために専門的な知識や様々な情報が必要だからです。
投資対象の物件を選ぶときは、多くの方が表面利回りを元に比較します。しかし、表面利回りは、満室時の家賃収入を物件の本体価格で割っただけの数値にすぎません。
一方で、投資の対象として有効か判断するためには、管理費用や保険料、空室の発生などを考慮した実質利回りの算出が必須となります。
「この立地の物件なら空室率はこれくらいだろう」
「この築年数なら修繕費や管理費をこれくらいかな」
といった経験や知識がなければ、実際に手元にいくら残るのかの算出は難しいのです。
また不動産投資においては、物件を売却するタイミングである“出口戦略”も考える必要があります。
出口戦略では、インカムゲイン・キャピタルゲインが最大化するときを狙うべきですが、税制や市場動向の見立てなどの知識も必要になってくるため容易ではありません。
出口戦略は買ってから考えるのではなく、投資物件を選ぶ段階で考えるべきもの。“相対的な利益がいくらになるのか“で物件を見て、比較することが、不動産投資では必須となります。
とはいえ不動産投資の経験が浅い人にとって、実質利回りや出口戦略を考慮して物件を選ぶのはとても難しいことでもあるのです。
不動産投資のハードルを高くしていた最大の原因は情報の格差
不動産投資を成功させるには、物件に関する情報が不可欠。しかし、投資家が情報の全てを得ることは簡単ではありません。
これまで情報を得るためには、不動産業者に尋ねて話を聞いたり、不動産情報誌を見たりといった方法しかありませんでした。物件に関する取引情報が集約されているレインズというシステムは、不動産業者しかアクセスできない仕組みでもあります。
つまり、投資家が不動産投資の成功に必要な情報を得られるかどうかは、“不動産業者次第”という側面もあったということです。
中には自らの利益目的のために、投資家たちを“操る”ような悪質な業者も存在するため、投資家たちは“フェア”に戦えないという状況にあったんですね。
AI査定によって誰でも膨大な情報を考慮して物件を選べるようになった
AI査定を活用することで一番に変わることは、投資家自らが物件の実質利回りや将来性を認識できることです。
AI査定の結果に反映されるのは、何千万件という不動産の取引履歴。つまり、AI査定の結果を確認することは、今まで不動産会社しか知り得なかったようなものも含まれた膨大な情報を参照しているのと同じことになります。
AIが解析した査定結果を元に物件を比較することで、情報に基づいた確かな価値のある投資物件を見つけることができるのです。
不動産投資でAI査定が有効な3つの理由
ここからは、不動産投資においてAI査定が有効な理由について、さらに詳しく解説していきます。
1．物件の“将来”の収益性まで知ることができる
AI査定は膨大なデータを元に、物件に投資することで期待できる利回りを予想して算出してくれるため、物件の収益性を知ることができます。
AI査定では、査定する物件と類似した物件のデータを元に以下の予測やシミュレーションが可能です。
- 空室が発生するリスク
- 管理費や修繕費、固定資産税などの諸費用の見込額
- 時間の経過による賃料の変動
以上の結果を元に全期間における利回り（IRR）の算出が可能なため、物件の収益性を高い精度で知ることができます。
2．将来いくらで売れるかも高精度で予測
物件に投資をする際は、物件を「いつ」「いくら」で売るのかを決めておくことが非常に大事。しかし、将来のことは不透明であるため、実際には物件をどのタイミングで売ったら良いのかわからないことが多いものです。
AI査定では、データの解析により物件が将来いくらで売れるようになるのかも予測が可能です。
家賃の変動シミュレーションと合わせることで、｢この物件に投資すると〇〇年でだいたいこれくらいの家賃収入が得られて、売却益はこれくらいだろう｣と細かな見通しを立てることができるのです。
3．投資物件選びに時間や手間がかからなくなる
AI査定は、物件の情報を入力するだけで短時間のうちに査定の結果が反映されるだけでなく、複数の物件の比較も容易です。
検討している全ての実質利回りや出口戦略を練ることは、従来までは一筋縄ではいきませんでした。とはいえ、不動産投資で成功するためには物件選びこそ不可欠なことというのは、再三申し上げている通りです。
AI査定なら瞬時に制度の高い予測をすることができるので、物件選択に時間や手間がかかりません。
不動産投資でAI査定を依頼する際の注意点
最後に、AI査定を利用する際の注意点をお伝えしておきます。
最も注意すべき点は、膨大な情報を元に査定しているとはいえ考慮されない情報もあるということです。
例えば、検討している物件の中にクレーマーやトラブル歴がある住人が含まれていれば、空室リスクが他の類似物件よりも高い場合があります。
また、再開発など地域の大きな変化は認識できたとしても、商業施設や教育施設の移転など、今後想定される周辺の細かな環境の変化までは考慮してくれないこともあります。
AI査定の精度が高いとはいえ、人的なものや環境要因によるものは認知できません。あくまで最終的な判断は、人間が行う必要がある点を忘れないようにしましょう。
まとめ
AIによる査定では、何千万件という不動産取引情報を元に分析されるため、より多くの情報を元にした投資判断をすることが可能です。
ただし、最後に判断するのはあなた自身。AIによる査定結果だけを見るのではなく、ご自身の将来設計やご意向もまた、不動産投資する上で非常に重要な指標となります。
弊社においても、AIによる査定システム「Gate.」を導入しています。
不動産投資に精通した専門のエージェントと人工知能による高度な解析によって、お客様の不動産投資の成功へのお手伝いをさせていただきますので、ぜひお気軽にご相談ください。