不動産の売却や購入依頼をすると、不動産業者はなにをしているかご存知ですか？
実はその流れを知ることで、売却希望の方はより高く売れて、購入希望の方はよりマッチした不動産が買える可能性が高まるのです。
重要なのは、「レインズ」と呼ばれる不動産業者専用のシステム。今回は不動産エージェントとして活動している私、榎本佳納子が、レインズとはなにかわかりやすく解説します。
目次
レインズとは不動産業界における専門情報サイト
（画像出典：レインズタワー）
レインズとは、1990年からスタートした不動産物件の情報共有システムのことです。
「Real Estate Information Network System」の頭文字を取ってレインズと呼ばれており、不動産流通標準情報システムを指します。
不動産業界にレインズが導入されるまでの経緯
（画像出典：レインズタワー）
レインズが導入される前の不動産売買は、大変なものでした。それは、一件、一件の不動産会社が抱えている物件情報が共有されていなかったからです。従来まで、買主は不動産会社に直接行かなければ、どのような物件があるのかほとんどわからなかったんですね。
「A社で自分の要望をそこそこ叶える物件があり契約。しかし少し離れたところに会社を構えているB社ではもっと条件の合う物件を保有していて失敗！」
など、物件情報が周知されていないがゆえの問題も多くありました。
また情報が共有されていないということは、物件の「比較」が難しいということ。そのため売価や家賃の設定、買値も不透明だったのです。
それらを解決するためにも開発されたのが、不動産物件の情報共有システムであるレインズです。レインズは宅地建物取引業者のみが使えるシステムで、他の不動産会社が保有している物件情報から取引価格など、過去の取引情報についても簡単に検索できるようになりました。
他の業者の情報も見られるようになったため、取引価格が適正化され、やり取りがスピーディーに。不動産取引において、今やなくてはならない存在なのがレインズなのです。
4つの指定流通機構
レインズ内には物件の細かい情報も記載されているため、安全上・個人情報保護上の守秘義務があります。だからこそ、レインズの使用者は宅地建物取引業者のみと決められています。一般の人は、システムに入ることも、閲覧することも基本的にはできません。
（画像出典：レインズタワー）
レインズは、宅地建物取引業法に基づき、国土交通大臣に指定された不動産流通機構が運営しています。
不動産流通機構は全国に4組織あります。それぞれの管轄は、以下の通りです。
| 不動産流通機構 | 管 轄 |
| 東日本不動産流通機構 | 北海道、青森県、岩手県、宮城県、秋田県、山形県、福島県、茨木県、栃木県、群馬県、埼玉県、千葉県、東京都、神奈川県、新潟県、山梨県、長野県 |
| 中部圏不動産流通機構 | 富山県、石川県、福井県、岐阜県、静岡県、愛知県、三重県 |
| 近畿圏不動産流通機構 | 滋賀県、京都府、大阪府、兵庫県、奈良県、和歌山県 |
| 西日本不動産流通機構 | 鳥取県、島根県、岡山県、広島県、山口県、徳島県、香川県、愛媛県、高知県、福岡県、熊本県、大分県、宮崎県、鹿児島県、沖縄県 |
レインズは4つの組織に分かれているものの、不動産業者なら日本中どの地域の情報を手に入れることができます。
各流通機構では一般の人も閲覧できる不動産マーケット情報などを随時発信しているので、市況や相場の確認で一度ご覧になってみるといいと思いますよ。
レインズの登録と3種類の媒介契約
売主が不動産会社に売却を依頼すると、媒介契約を締結します。媒介契約の種類によってレインズの使われ方が異なるので、ここから少し媒介契約についてお話させてください。
媒介契約とは、売主が「売却をお願い！」と不動産会社に頼むための契約のこと。媒介契約には、次の3つの種類があります。
• 専属専任媒介契約
• 専任媒介契約
• 一般媒介契約
種類によってレインズへの登録義務や契約有効期間、依頼者への報告義務などが変わります。
①専属専任媒介契約
専属専任媒介契約では、売主は1社のみにしか売却を依頼できません。1社にだけ依頼をすることで、不動産業者からすれば契約を成立させやすくなり、積極的に営業してくれる可能性が高い媒介契約です。
不動産の仲介手数料は、成約できた業者にのみ支払われます。売買取引を1社にだけ依頼をするということは、他の不動産会社に横取りされることなく、成約さえできれば手数料が入ってくることを意味しています。
しかも専属専任媒介契約は売主自らが探した買主とは契約ができませんから、その不動産業者の独占物件になるのです。
不動産業者は、媒介契約締結後5日以内にレインズに物件を登録しなければなりません。契約有効期間の上限は3か月で、売主が自由に設定することができます。
販売活動の報告は一週間に1回以上おこなわれるので、状況の把握も比較的しやすいといえるでしょう。依頼者にとっては「一番拘束力の強い媒介契約」というイメージがあるかもしれませんが、不動産業者が「絶対に成約させる！」と積極的になる契約が専属専任媒介契約です。
②専任媒介契約
不動産業者1社にだけ依頼をする点は、専任媒介契約も専属専任媒介契約と同じです。そのため、他の不動産業者と競い合うことなく、成約ができれば仲介手数料を受領することができます。
しかし、この専任媒介契約は売主が買主を見つけてくることが認められています。あまり多くはありませんが、売主の親族や友人が買ってくれることになって不動産業者が仲介しないような場合は、仲介手数料を支払うことはありません。
• 不動産業者が買手をみつける→仲介手数料を支払う
• 自分で買手をみつける→仲介手数料は支払わない
この点が、専属専任媒介契約と大きく違うところです。
また、レインズの登録は媒介契約締結から7日以内におこなわれます。契約有効期間の上限も専属専任媒介契約と同様、上限が3か月です。
販売活動の報告は2週間に1回以上。専属専任媒介契約より拘束力はなく、一番利用されている媒介契約です。
③一般媒介契約
上記2つの媒介契約は、1社の不動産業者にのみ依頼をしていましたが、一般媒介契約は複数の仲介業者に売却を依頼できます。
不動産業者にとっては他の仲介会社が成約してしまったら仲介手数料は受領することはできませんので、仲介業者によっては営業活動に消極的になってしまうことも考えられます。
一般媒介の場合、不動産会社にレインズへの登録義務はありません。ただし行政からの指導により、一般媒介においてもレインズ登録が奨励されているため、売主の意思があれば多くの場合、登録してもらうことができます。
仲介業者には販売活動の報告義務もありませんので、売主にとっても仲介業者にとっても一番拘束力の弱い媒介契約だといえます。
| 専属専任媒介契約 | 専任媒介契約 | 一般媒介契約 | |
| レインズへの登録義務 | 〇
媒介契約締結後5日以内 |
〇
媒介契約締結後7日以内 |
×
登録は任意 |
レインズに登録をしない「囲い込み」とは？
先ほど申し上げた、不動産業者に支払われる仲介手数料。レインズには関係ないと思われるかもしれませんが、実はとても重要です。
というのも、①専属専任媒介契約②専任媒介契約を締結すると、成約さえできれば不動産会社は仲介手数料を受領することができます。そしてもし、買主・売主ともに自社の顧客なら、売主と買主の双方から仲介手数料を受け取ることができます。
そのため、不動産業者はできるかぎり自社内で買主と売主の双方を探すことに注力します。
となると、他の業者が物件情報を見られるようになるレインズに登録をすることは、不動産業者にとっては不利になるのです。なぜなら、レインズで物件情報を見た不動産業者が客付けしてきた場合、不動産業者は売主か買主どちらか片方からしか仲介手数料が受け取れないからです。
仲介手数料欲しさに、レインズに登録しないという悪徳企業も存在します。物件情報を遮断し、自社内で売主や買主を探す行為を不動産の囲い込みといいます。
レインズに登録はするけど、他社からの問い合わせにウソを並べて物件情報を遮断するケースや、一度レインズに登録をして証明書を顧客に渡し、その後登録した内容を削除するという隠ぺい工作を図るようなケースも囲い込みのやり方の1つ。いずれにせよ、囲い込みは売主の利益を大きく損なう行為です。
レインズは、不動産業界の透明性や利便性が飛躍的に向上したきっかけとなったシステムではあるものの、まだまだ全ての物件が掲載されているとは言えないのが現状です。
不動産エージェントに依頼して安心・安全な取引を
突然ですが、「不動産エージェント」という言葉はご存じでしょうか？
弊社イーエム・ラボは、不動産エージェントが複数所属する不動産業者。不動産エージェントとは、基本的に売主・買主の専属エージェントとなって、物件探しや売却からその後の相談までサポートする個人の専門家のことです。
不動産エージェントについては、コチラの記事もご覧ください。
不動産エージェントは、一般的な不動産業者とは違い、1対1で売主・買主とお付き合いすることになるので、売主・買主の利益を最大限追求できるという特徴があります。
欧米などでは不動産エージェントに仲介を依頼するのが一般的で、日本においても徐々に認知度や有益性が周知され始めています。
日本の不動産業界はレインズというシステムがありながらも、それを悪用したり、顧客と利益相反の構図が生じてしまったりすることが問題点としてあげられるでしょう。
私たちエージェントは、既存のシステムとともに最先端の技術や方法を用いて、お客様一人ひとりによりそった仲介を提供すべく日々精進しております。
例えば、弊社ではAI査定システム「Gate.」を導入しております。膨大なビッグデータをAIが解析し、お客さまのマンションを正確に査定させていただきますので、ぜひご活用ください。
AI査定システム「Gate.」の詳細はコチラ
不動産コンサルティングもお任せ
弊社では、中立的な視点から不動産のアドバイスをさせていただく不動産コンサルティング業務もしております。
https://emlabo-jp.com/realestatetokyo/consulting/
既に媒介契約をされているお客様には、レインズにちゃんと登録されているか、囲い込みなどされていないかを確認させていただいたり、価格見直しのアドバイスや現在の不動産マーケットや市況をお伝えさせていただいたりしております。
また一般の不動産業者ではご紹介できない新築物件に関してもアドバイスさせていただいておりますので、ぜひご利用ください。
ご希望があれば、外国人の閲覧数ナンバーワンの媒体にも英語・中国語・日本度で掲載させていただくことが可能です。こちらもお気軽にお問合せくださいませ。
弊社は「仲介」だけに留まらず、多様な形でお客様をサポートさせていただいております。各サポートの料金については、コチラをご覧ください。
まとめ
レインズとは、不動産物件の情報共有システムのことです。レインズの導入により、日本の不動産業界は一変しました。
不動産取引の活性化や適正価格の把握に、今やかかせないレインズ。ただその反面、効果的な使われ方がされなかったりすることもあるのが事実です。
基本的に不動産業者しか操作・閲覧することができませんが、不動産を買う人・売る人は必ずその存在を知っておくべです。
査定にも、物件登録にも、物件検索にも用いられるレインズ。仕組みと注意点をしっかり把握して不動産取引に臨みましょう。