これだけは抑えておきたい不動産投資における重要な指標を解説したいと思います。

このブログ内では、それらの指標を勝算指標と呼ぶことにいたしました。

是非、これから不動産投資を始められる方は、参考にしてみてください。

IRRという不動産の勝算指標

まず、第一回目はIRRという不動産の勝算指標についてお話します。

IRRとは「internal rate of return」の略で、「内部収益率」のことを指します。

何だか難しそうですね・・・

もっと簡単に言うと、今現在の利回りではなく、全期間を通しての利回りということになります。

IRRを出すには、売却時期を予め設定する必要があります。

また、言ってしまえば、購入する前に「売却する時期」を決めておかないと、本当に良い不動産投資なのかも判断できませんので、是非、5年後、10年後、または20年後に売却するだろうという予想は必ずしておきましょう!

投資用物件を選定される場合、とっても重要な指標になりますので、この内部収益率(IRR)は高ければ高いほど良いと覚えておいてください。

まずは、みなさんに1つ質問です。

どちらの投資物件が良さそうですか?

投資A:1000万円の物件で、毎年100万円の賃料収入を得ています。

投資B:1000万円の物件で、毎年80万円の賃料収入を得ています。

なんだか、投資Aの方が儲かりそうな感じでしょうか?

答えは、これだけの情報では分からない!です。

そんなの当たり前だよ!と言われてしまいそうですが、

この数値だけで、投資先を決めているサラリーマン大家さん、

意外に多いですよね!?

その数値というのが、表面利回りです。

表面利回りとは

表面利回りとは、年間家賃収入を購入物件価格で割った数値です。

上記の投資A,投資Bを計算すると下記のようになります。

投資A 

100万円 ÷ 1,000万円 = 0.1(表面利回り10%)

投資B 

80万円 ÷  1,000万円 = 0.08(表面利回り8%)

非常に多くの人が表面利回りを参考にされています。

また、実践の世界でも不動産図面には、「表面利回り〇%」としか、指標といえる記載がありません。

Gate. Investment plannerより抜粋(2019.7.24)

一番上の神田周辺の1Kマンションを参考にしてみましょう。

表面利回り4.43%が、全期間利回りでは、2.05%になっています。

じつに2%の差がでていますね。

個人的には、表面利回りなんて、知る必要もない指標だと思っていますので、みなさんも是非、もう一歩踏み込んだ数値で、冷静に投資物件について学んでいただきたいと思います。

既に満室経営している物件に関しては、月々の家賃収入は勿論のこと、定期的な清掃費用や共有部分の電気・水道・ネット使用料(オプション)など、月々の経費だけでなく、年単位にかかる租税公課(固定資産・都市計画税)や数年単位でかかる物件全体の修繕費等、概算を出せる費用ばかりですので、是非、売主業者経由で現オーナー様から詳細を教えてもらいましょう!

区分マンションのマンション投資の場合には、管理費と修繕積立金以外にも、前オーナーがいつ頃クロスを貼り替えたか、専有部分の修繕履歴等を把握しておいてください。

不動産投資とは

色んなところでお伝えしてきましたが、不動産投資とは、不動産を上手く活用する「不動産経営マネージメント」です。

「不動産経営マネージメント」の社長(所有者・オーナー)になりたいと思っているあなたは、最低限の不動産指標を知る必要があることをお分かりいただけましたでしょうか。

引き継ぎなしに事業継承するなんてことは、非常に非効率です。

是非、これから投資物件を売却しようと思っている方は、不動産経営という事業継承をするという意識で、不動産投資に取り組んでいただきたいと思います。

本日は不動産投資の重要指標の一つ、IRRを知って頂けたと思いますので、

今後紹介する勝算指標と組み合わせて、投資するにふさわしい物件か否かを判断する材料にしていただきたいです。

次回は、NOI(営業純利益)Net Operating Incomeをご紹介いたします。

お楽しみに!!


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