マンションの査定が、どのような基準や方法でおこなわれているかご存知ですか？

マンションをできるだけ高く、早く売却するには、適正価格で売り出すことが鍵となります。

「適正価格」を知るためには、信頼できる業者にマンションを査定してもらうことも大事ですが、ご自身が査定のポイントを知っておくこともとても重要です。

不動産業者の中には、わざと適正価格を提示しない業者も存在するからです。

例えば、高額査定を出して媒介契約だけ締結してもらおうとしたり、逆に安く査定して相場以下の金額でさっさと売ってしまおうとしたりする業者や買取で安く買取り、その後自ら販売する業者が少なからず存在しています。

今回は、中古マンションがどのように査定されるのかを詳しく解説していきますので、マンションを売りたい方、マンションの価値を知りたい方はぜひ参考にしてみてください。

中古マンションの査定方法

マンションの価格を算出するときによく利用されるのは、「取引事例比較法」という査定方法です。

またその中でも、不動産業者がマンションを査定する方法には、「机上査定」と「訪問査定」があります。

まずは、中古マンションの査定方法の基礎知識から解説していきます。

取引事例比較法

取引事例比較法とは、該当物件と近い条件の不動産が過去にいくらで売れたのかを調べて、価格を算出する方法です。

周辺で以下のような条件が似ている物件を探し、取引事例を調査し、それを元に査定します。

  • 築年数
  • 面積
  • 間取り
  • 最寄り駅からの距離
  • グレード

取引事例が多数あれば、より有効に不動産価格を算出することが可能になります。

ただし、取引事例比較法は、不動産会社が経験や勘を頼りに価格を決めている側面もあるのが事実。
そのため、評価する不動産会社や鑑定士によって、価格が大きく異なってくる可能性もあるので注意が必要です。

机上査定と訪問査定はどちらに依頼すべき？

机上査定と訪問査定はいずれも無料で、どちらも簡単に依頼することができますが、物件の個別的要素も価格に反映して、査定が行われるというのが大事です。

机上査定は、マンションを直接見ないで次の情報をもとに査定します。

  • 同マンションや類似マンションが過去にどれくらいの金額で売れたか
  • 現在売り出されている周辺の類似物件の価格
  • 不動産市場の動向

机上査定はメールやネットで手軽に依頼できますが、査定する物件を見ないで査定されるため、リフォーム履歴や個別的なバリューアップ要素は基本的に除外しています。

マンションは「取引比較事例法」が主な査定方法ではありますが、類似物件の成約状況だけではなく、該当マンションそのものの需要や条件も査定額に影響します。

そこで大事なのが、実際にマンションに訪問してもらって、専門家の目で見てマンションを査定してもらうことです。

訪問査定は、実際に不動産会社の人が売却予定のマンションに訪問し、上記項目以外に次の点などを確認します。

  • 日当たりや間取り
  • 劣化状況
  • メンテナンス・リフォーム状況

以上の点を不動産会社が実際に目視で確認するため、精度の高い査定に期待できます。

正確なマンションの価値がわからないと、有効な売り出し価格が設定できません。
売却を本格的にお考えなら特に訪問によるマンション査定をしてもらうか、細かいリフォームや修繕履歴を事前に共有するようにしてください。

「買取」は査定額の７〜8割前後が相場

売りに出してもなかなかマンションが売れない場合は、買取業者に買い取ってもらうことが可能です。
しかしその場合の買取金額は、査定額の7〜8割程度です。

買取金額が査定額の7〜8割まで下がってしまう理由は、買取業者は仕入れのために物件を購入しているから。
買取られた物件は、その後リフォームやリノベーションなどが施されて、別の顧客に対して販売されます。

売却価格が著しく安くなってしまう買取ですが、次の点はメリットだといえます。

  • マンションを手早く売却できる
  • 不具合や破損個所を補修する必要がない
  • 多くの場合で瑕疵担保責任が免責となる（引渡し後の修繕責任を負わない）
  • 周りに知られることなく売却が可能

マンションの買取をしてもらうには、メリットとデメリットを理解した上で選択するようにしましょう。

マンションの査定額に影響を与えるもの

マンションは取引事例比較法が基本の査定方法ですが、他にも様々な事柄が査定額に影響します。

  1. 競合物件
  2. 管理の状況や構造
  3. 近隣の開発計画
  4. 景気の状況

以上にあげるような箇所も査定額に反映するためにも、マンションの査定と売却は、マンションの専門知識を持った仲介業者に依頼することが大切です。

それでは、マンション査定に影響する4つの事柄を詳しくみていきましょう。

➀周辺物件の相場や競合物件の有無

マンションの査定額は、競合物件の存在と価格に大きく影響されます。競合物件とは、以下のような物件です。

  • 同じマンションの別の部屋
  • 近隣のグレードが近いマンション

売却予定のマンションの周辺に類似マンションが多数ある場合は、競合物件の数も多くなり、査定価格が時期によって大きく変動する可能性があります。

また、競合物件のなかに価格が相場よりも大きく安いものがある場合、査定価格や成約価格が下がってしまうケースがあることも覚えておきましょう。

②管理の状況や構造

マンションの管理状況と構造も、マンションの査定額に大きな影響を与えます。

まずは、マンションの管理がきちんとおこなわれているかがポイント。
雨漏りやひび割れなどが発生した場合に、きちんと修繕やメンテナンスがされていないと査定額は下がってしまいます。

長期修繕計画がしっかりしているか、そのための費用がきちんと積み立てられているかなどもまた、査定に影響しうるポイントです。

またマンションの「構造」によって劣化速度は異なるため、こちらも査定額に影響します。
基本的にマンションはコンクリート造ですが、すべて同じ構造ではなく、RC造（鉄筋コンクリート造）やSRC造（鉄筋鉄骨コンクリート造）などの種類があります。

RC造のマンションよりもSRC造のマンションの方が頑丈であるため、査定額もSRC造の方が高くなる傾向にあります。

マンションの中には自主管理物件がありますが、こちらは敬遠されがちですので、販売価格を相場より若干安めに設定する必要があります。

③近隣の開発計画

査定額に影響する近隣の開発計画には、以下のようなものがあります。

  • 駅の建設予定や改修予定
  • 道路の延伸予定や建設予定
  • 大型商業施設や公園などの施設の建設予定

査定額が変わる可能性もあるので、このあたりの見解は不動産会社にも意見をもらうようにしましょう。

④景気の状況

景気の良し悪しは、人々の購買意欲を左右させるものです。
また住宅ローン金利の水準も、購買意欲に大きく影響するものの1つです。
もちろん低金利であれば買いたい人が多く、高金利になればなるだけ購入意欲は下がります。

現在のように建築費用や資材の高騰などにより新築マンションの相場が高い価格水準で設定されているので、中古マンションの相場価格もそれに引っ張られる形で高くなっています。

2024年現在は、金利政策の解除があり、すぐに金利が上がるのでは？不動産価格に影響があるのでは？と言われていますが、住宅ローンの変動金利は「短期プライムレート」（略して短プラ）に連動するように設計されているので、すぐには影響が出るものではないと予想しています。

中古マンションを査定してもらうときの注意点

中古マンションを査定してもらうときには、いくつか注意しなければならないことがあります。

これからご紹介する注意点をしっかり確認することで、不動産業者の正しい選び方もわかるようになります。

高額査定をした不動産会社が良いとは限らない

査定においてもっとも注意すべき点は、査定額が高額だった不動産会社が必ずしも良いとは限らないということです。

高額な査定結果が出たからといって、実際にその金額で売れる保証はありません。

残念ながら「うちの会社で売らせてほしい」という気持ちから、あえて高額な査定結果を出す業者も存在します。

必ずしも「査定額＝売れる金額」ではありません。
マンションを査定してもらう理由は、あくまで売り出し価格を決めるための指標を知るためです。査定額は、適正価格でないと意味がないのです。

査定の根拠は必ず聞く

査定の結果が出たら、なぜその査定額になったのか根拠を必ず聞きましょう。

信頼できる不動産会社は、比較対象とした成約事例を挙げてくれたり、評価にプラスになった点やマイナスになった点を詳細に教えてくれたりするもの。

逆に査定の根拠に答えられない不動産会社は、適当な査定やあいまいな情報をもとに査定をしている可能性があります。

複数の不動産会社に査定してもらう

マンションの査定方法の基本は、冒頭に述べた「取引事例比較法」です。
しかし、業者によって査定の方法や基準、査定額は異なるため、複数の不動産会社に査定してもらうのもよいと思います。

査定の結果が正しいものかどうか、セカンドオピニオンをもとめるのも効果的です。

まとめ

マンションの査定方法を理解することで、適正な販売価格が見極められます。

ただし査定額は、あくまで不動産会社の考える売却見込み額ですので、実際の売り出し価格はご自身の状況に応じて調整するとよいでしょう。

査定によって実勢価格を把握した上で、早く売りたい場合は市場の相場よりも価格を控えめにしたり、逆に急いでいない場合には希望の価格で売り出すのが効果的です。

マンションをご希望の形で売却するコツは、市場によって決まる市場価格と、ご自身で決める価格の両方の視点を大事にすること。

マンションの査定方法や価格の決め方でわからないことがあれば、お気軽にご相談ください。