と思っていませんか？
マンションを売却するのって、多くの人は人生で1度や2度あるかないか。不安に感じるのは、「知らない」「わからない」からではないでしょうか？
今回ははじめてマンションを売却する方に、マンション売却の4つのコツをお伝えします。
ポイントは「知る」こと。
「マンション売却」を知ることで不安が解消されるのはもちろん、価格面でも将来のビジョンにおいてもいい影響を与えることが可能です。
マンション売却のコツ1．相場を知る
マンション売却で一番大事なことは、いくらで売れるかを知ることです。
マンションなどの不動産には、「定価」がありません。売主が自由に価格を決めることができます。
しかし「相場」を知らずして価格を決めてしまえば、なかなか売れなかったり、逆にもっと高く売れたかもしれない…と後悔したりすることにもなりかねません。
マンションを売却する方法は、大きく分けて2つあります。
1つは「仲介」によって売る方法。
もう1つは、不動産業者に直接マンションを「買取」してもらう方法。
ここからは、2つのマンション売却方法の「相場」のお話をしていきます。
マンションを「仲介」で売るケース
「仲介」で売る方法とは、不動産仲介業者に売却を依頼し、基本的に一般の方にマンションを買ってもらうということです。皆さんが考える「マンション売却」は、こちらの方法でしょう。
「仲介」で売る場合の相場価格は、いわゆる「市場価格」です。
「同じような条件のマンションがこれくらいで売れているから、これくらいで売れるのでは？」という相場確認方法を「取引事例比較法」といいます。こんな難しい言葉を覚える必要はありませんが、類似物件の成約事例から相場を推測し、価格を付けるのが基本ということは知っておきましょう。
では「類似物件の成約事例」なんてどう調べればいいの？となってきますが、信頼できる仲介業者に売却を依頼するのであれば、自分で調べる必要はありません。仲介業者は物件情報を共有できる業者専門のサイトにアクセスできるので、相場価格を教えてくれて、売り出し価格も一緒に考えてくれるからです。
ただし「不動産仲介会社を決めかねている」「信頼できる会社かわからない」というのであれば、まずはご自身で大まかな相場を調べることをおすすめします。残念ながら世の中の仲介業者には、相場価格を高く見積もってぬか喜びさせたり、逆に安く見積もって早期売却を謀ったりする悪徳業者がいるのも事実なのです。
相場の調べ方
相場の調べ方として簡単なのは、SUUMOやat homeのような不動産ポータルサイトで同じような条件のマンションがいくらで売り出されているか検索することです。ただしこの方法で知ることができるのは、「実際に売れる価格」ではなく「売り出されている価格」の相場。掲載されている金額で売れるとは限らないので、大まかな目安しか把握することはできません。
より具体的な相場を確認するためには、以下のサイトを利用してみましょう。
レインズマーケットインフォメーション
先ほど「仲介業者は物件情報を共有できる業者専門サイトにアクセスできる」といいましましたが、実はこのデータベースが過去の成約情報を一般の人向けに提供しているサイトがあります。それがレインズマーケットインフォメーションです。
マンション名など物件の詳細まで確認することはできませんが、「〇〇駅から〇分」「築〇年～〇年」の物件が「いつ」「いくらで」成約にいたったかを知ることができます。
マンションを「買取」で売るケース
続いては、一般の方ではなく不動産業者にマンションを買い取ってもらう方法です。
こちらのメリットは、なんといっても早期売却ができること。「仲介」による売却は、いくら相場価格で売り出したとしても、買主が現れなければマンションが売れることはありません。「ご縁」や「運」のようなものも、売れるスピードには影響してしまうということですね。
「買取」であれば業者が買主と決まっているので、最短で数日～数週間での売却が可能です。
ただし「買取」のデメリットは価格面。買取価格は相場の7割前後になってしまうのが一般的です。買取価格は、買い取ってくれる業者に直接査定を依頼するか、仲介業者を通して見積もってもらうことができます。
早期に売らなければならない事情がない限り、「仲介」によって売却するのが賢明な判断だといえるでしょう。「仲介」の場合でも相場価格より安く売りだせば、「買取」ほど早く売れないにしても、比較的早く売ることができます。
「どれくらいの期間で売りたいか」
「いくらで売りたいか」
というのを相対的に判断して「仲介」か「買取」を選択し、さらに売り出し価格を決めていく必要があります。もちろん仲介業者の方と相談して決めていくので、その点はご安心ください。
マンション売却のコツ2．手数料や税金を知る
「どれくらいで売れるか」がわかったとしても、それがそのままお手元に残るわけではありません。手元に残る資金は、売却金額からローン残債と諸費用を引いた金額です。
マンション売却には、売却金額のおよそ4％が諸費用としてかかるといわれています。そして売却益が出た場合は、さらに税金が課税されます。
ここからはマンション売却にかかる手数料や税金をお伝えしていきます。
仲介手数料
不動産業者に仲介してもらう場合は、仲介手数料がかかります。業者に買い取ってもらう場合は不要です。
仲介手数料の上限は、法律で「（売買金額×3％+6万円）+税」と決まっています。
抵当権抹消費用
売却するマンションに住宅ローン残債がある場合は、売却と同時に完済し、マンションに付いている「抵当権」を抹消する必要があります。基本的に司法書士に抹消手続きをしてもらうため、司法書士への報酬も必要です。
費用の相場は、司法書士への報酬を含めて2万円ほどです。
住宅ローンの完済手数料
住宅ローンを売却と同時に完済する場合は、ローンを借り入れている金融機関に手数料を支払う必要があります。
金融機関によって手数料は異なりますが、メガバンクだと5千円～1万円ほどです。
売買契約書の印紙税
不動産の売買契約書には、金額に応じた印紙を貼ることが義務付けられています。印紙代は下記の表を参考にしてください。なお2020年3月31日までに作成される売買契約書には、軽減税率が適用となります。
（出典：国税庁）
引っ越しや不用品処分にかかる費用
マンションを売ってから新居に引っ越すための費用も忘れてはいけません。引っ越し時には多くのケースで不要なものが出てきます。新居で使わない家具や家電などですね。不要なものは処分してしまった方が、引っ越し代金が安く抑えられることもあります。
不要なものは自身で粗大ごみとして出したり、リサイクルショップに持ち込んだりすることで処理代金を節約できますが、量が多く、大型家具などがある場合は、不用品処理業者に依頼することも検討します。
譲渡所得税
マンションを売って利益が出た場合は、その利益に所得税と住民税が課税されます。
ただし、例えば5,000万円で購入したマンションが6,000万円で売れたからといって、必ず税金がかかるというわけではありません。「利益」には、所有期間や購入や売却にかかった費用が考慮されるからです。
また自己居住用マンションの売却には控除や特例が適用となるので、多くのケースで税金をゼロにしたり減らしたりすることが可能です。
具体的な計算式や税率は、国税庁HPを参考にしてください。または仲介業者に依頼すれば、相場価格から税額の目安となる金額を算出してくれるはずです。
マンション売却のコツ3．売却テクニックを知る
続いては、マンションを早期に売却するためのテクニックをお伝えします。
早期売却のために一番手っ取り早いのは、金額を下げることです。しかし「できれば価格を下げたくない」というのが売主共通の認識でしょう。こちらでは価格を下げる方法ではない売却テクニックをいくつか紹介していきます。
ステージング
マンションを売りに出したら、できる限り綺麗な状態にしておき、いい状態を購入希望者にお見せするべきです。
マンションの魅せ方の1つに、「ステージング」という方法があります。ステージングとは、モデルルームや住宅展示場などで見られる「住生活をイメージさせるための家具や雑貨の配置」の意味で用いられる言葉です。
ただマンションにお住まいのまま売却活動する場合は、ステージングするにも限界があります。しかしできる限り物を少なくし、いい部屋、いい住まいを「演出する」ことは早期売却においてとても大切です。そのため「ホームステージングサービス」や「収納アドバイザー」などの利用を検討してみるのもいいでしょう。
オープンルーム
「いいお部屋」が演出できたら、オープンルームの開催も検討してみましょう。
オープンルームとは内見予約の度に個別に対応するのではなく、お部屋を一定の時間開放し、好きな時間に自由に見てもらうという内見スタイルです。
海外の不動産売却では一般的な方法で、基本的には売主が対応するのではなく、オープンルーム中は不動産業者や不動産エージェントが駐在します。お菓子や飲み物を提供したり、設備や建具の説明をしたりと、まさに新築分譲マンションのモデルルームのような内見方法です。
ハウスクリーニング
早期売却を目指すには、費用をかけたハウスクリーニングも効果的です。
売却金額を数十万円低くしてもあまり効果は見られませんが、壁紙の張替えや局所的な修繕にかかる費用は10万円～20万円ほど。この費用でお部屋を新築同然のように生まれ変わらせることも可能です。
ハウスクリーニングにはコストもかかりますが、多少の価格変更よりも費用対効果は大きいと考えられます。
マンション売却のコツ4．確認するべき事項を知る
不動産売却は、買主が見つかったとしても気が抜けません。ここからは契約前や契約時に確認するべき事項をお伝えします。
瑕疵担保責任の確認
売買契約時には、売主は自分が知りえている物件の瑕疵（設備不良や不具合）を買主に伝えることが義務付けられています。ただ売却時には売主も知りえなかった瑕疵が、物件引き渡し後に発覚する可能性もあります。引き渡し後の瑕疵についても売主が責任を負うことを、「瑕疵担保責任」といいます。
マンションで見つかる瑕疵は戸建てと比較すると少ない傾向がありますが、引き渡し後にいつまでも責任を負うのは売主のリスクがあまりにも大きすぎます。そのため売買契約時には、瑕疵担保責任の期間を決めるのが一般的です。また「排水管のつまりに関してのみ責任を負う」のように、責任の範囲を絞ることもできます。
特約で瑕疵担保責任を免責とすることもできますが、そうしてしまうと今度は買主からの反感を買いかねません。一般的には、売主の瑕疵担保責任は引き渡し後2～3カ月とします。瑕疵担保責任の期間と範囲については、契約前に必ず確認するようにしましょう。
建物状況調査（インスペクション）の確認
2018年4月より、不動産仲介業者に「建物状況調査（インスペクション）」の説明が義務付けられています。売主にインスペクションの実施義務はありませんが、安心・安全な取引のために実施される可能性や、買主からもとめられるケースが高まっているということです。
インスペクションにはコストがかかりますが、「インスペクション済物件」とすることで需要が高まることも考えられます。また先述したように、売主は引き渡し後に一定期間、瑕疵担保責任を負うのが一般的です。インスペクションの実施は、引き渡し後のトラブル回避にもつながるので検討する価値があるといえます。
まとめ
今回はマンション売却のコツをお伝えしました。マンション売却の各所のポイントを押さえていれば、不安が小さくなるものです。
ただそれでも不動産売却には、不安がつきもの。安心につながるのは、やはり信頼できる不動産仲介業者をパートナーとすることです。
「マンション売却の流れを説明してくれるか」
「些細な不安にも親身になって応えてくれるか」
「永く付き合いができる人柄か」
仲介業者や担当者を決めるときには、この辺りも判断材料としてみてくださいね。