プロによる建物状況診断であるホームインスペクションは、2018年4月に宅地建物取引業法が改正されて中古住宅の売買において説明が義務化されたことにより普及が進んでいます。
この改正で、ホームインスペクションの説明が義務化されたことには理由があります。
そもそもホームインスペクションについて詳しく知らないという方も多いのではないでしょうか？そこで今回は、ホームインスペクションについて内容や義務化された理由、注意点について解説していきたいと思います。
イーエムラボでも数ヶ月に１回の頻度でお客さまの代理でホームインスペクションの手配をすることがありますので、現場でもどんどん認知は広がっています。
目次
ホームインスペクションとは国交省認定のプロによる中古住宅の状況診断
ホームインスペクションとは、不動産に精通したプロによる建物の状況調査のことをいいます。
欧米では当たり前に行われていますが、日本ではアメリカほど普及していません。
ホームインスペクションでは、以下の3つの項目において、国土交通省の定める既存住宅状況調査技術者講習を修了した専門家が１箇所ずつ目視で確認します。
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確認する部位・場所 |
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①構造耐久上主要な部位 |
基礎、土台及び床組、床、柱及び梁、外壁及び軒裏
バルコニー、内壁、天井、小屋組などの |
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②雨水の侵入を防止する部分 |
外壁、内壁、天井、屋根など |
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③動作確認が必要な部位 |
給水・排水設備 |
以上の項目を目視や触診、打診、計測機器による測定によって一つずつ調査します。
住宅に劣化していない箇所や欠陥部分がないかを確認するだけでなく、調査の終了後は、それぞれの項目の調査結果に対してプロの目線からアドバイスもしてくれます。
どれくらいで設備が交換になるのか、どんなことに気をつけるべきか等、具体的なフィードバックがあるので、購入後のメンテナンスについても教えてくれます。
ホームインスペクションの説明義務とは？
ホームインスペクションに関する説明義務は、不動産契約における以下の3つのタイミングで発生します。
1. 媒介契約を結ぶとき
2. 重要事項を説明するとき
3. 売買契約書を締結するとき
ここでは、それぞれのタイミングでどのような説明が必要なのかについて解説していきます。
1.媒介契約時にホームインスペクションの内容やあっせんについて説明する義務
媒介契約とは、不動産会社が売買の斡旋を行う場合に締結する契約のことです。
その際、宅建業者（不動産業者）は媒介契約時に、売主や買主に対してホームインスペクションの内容について説明する義務があります（宅建業法第34条の2第1項）。
そして、売主や買主がホームインスペクションを希望した場合、不動産業者は売主や買主に対して業者を紹介するだけでなく、実施に向けた段取りも行う必要があるのです。
媒介契約時にホームインスペクションについて説明することで、売主や買主はホームインスペクションについて知ることができ、活用が期待できます。
※ 賃貸契約ではホームインスペクションのあっせんの説明義務は発生しません。
2.重要事項説明時にホームインスペクションの実施の有無や結果を明示する義務
不動産会社は、重要事項説明書の書面にホームインスペクションを実施しているかどうかを明示しなければなりません。
さらに、ホームインスペクションを実施済みの場合は、別書面で結果を説明する必要があります（第35条1項）。
※実施の有無や結果に関しては、賃貸契約でも説明義務があります。
また、不動産会社は売主が建物の建築や維持、保全を証明する書類を保存しているかどうかを確認した上で、その保存状況を示した書面を買主に提示し説明する義務も負います。
重要事項説明時に提示される書類（あれば）は、以下の通りです。
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書類の種類 |
該当書類 |
| 建築基準法令に適合していることを証明する書類 | ・検査済証 |
| 新耐震基準への適合性を証明する書類 | ・耐震基準適合証明書
・固定資産税減額証明書 ・耐震診断の結果報告書 ・住宅耐震改修証明書 |
| 新築時及び増改築時に作成された設計図書類 | ・建築確認済証及び確認申請時の図面類 |
| 新築時以降に行われた調査点検に関する実施報告書類 | ・建物状況調査結果報告書
・既存住宅性能評価書 ・定期調査報告書
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3.売買契約締結時に物件の状況を売主と買主の双方が確認したことを書面に記載する義務
売買契約時には、建物の基礎や土台など構造耐力上主要な部分等の状況について、当事者の双方が確認したことを37条書面（売買等の契約当事者に交付する書面）に記載しなければなりません。
例えば、売買取引をする物件にシロアリ被害や雨漏りなどの問題があった場合、売主と買主は「取引しようとしている物件にこのような問題があることを売主・買主の双方とも理解して上で契約します」ということを書類に記載する必要があるのです。
このような記載が必要な理由は、取引後に起こりうる細かなトラブルを未然に防ぐため。
仮に買主が、シロアリ被害や雨漏りなどの問題を理解せずに購入してしまうと、あとになってトラブルに発展する可能性があります。
ホームインスペクションの説明が義務化された理由
ホームインスペクションの説明が義務化された大きな理由は、中古住宅の流通を促進するためです。
日本の中古住宅の流通シェアは、欧米に比べて1/6〜１/5程度です。
一方で、今後の日本では少子高齢化がほぼ確実に進行します。
そのような中で新築物件ばかり供給されて中古住宅が売れ残っていくと、空き家の数ばかりがどんどん増えていくことになります。
日本においても中古住宅が売れない原因は、経年劣化や品質に差があることに加えて、そもそも物件の品質に関する情報が少ないことが挙げられます。
そこで、売却する中古住宅にホームインスペクションを行うことで、買主は中古住宅の品質が確保されて安心して購入が可能となります。
その結果、中古住宅の流通が増えるためホームインスペクションの義務化は必要であると考えられています。
ホームインスペクションに関する3つの注意点
最後に、ホームインスペクションを実施する際の注意点について、３つご紹介します。
ホームインスペクションにはコストがかかる
ホームインスペクションを実施するためには、コストがかかります。
そのため、出来るだけ高い値段で売却したいと考えている売主や、できるだけ費用を抑えて購入したいと考えている買主にとっては、負担に感じられるかもしれません。
しかし、費用を支払ってでもホームインスペクションを行うことで、物件の瑕疵に事前に対策を施すことが可能です。
このようにホームインスペクションは、買主にとって安心して購入できる判断材料になるので、とても価値のあることだと思います。
義務化されたのはホームインスペクションの説明のみ
宅建業法の改正において義務化されたのは、ホームインスペクションに関する説明のみです。
実施自体が義務化されたわけではないため注意しましょう。
ホームインスペクションが行われていない中古物件も数多く存在します。
建物の瑕疵を完全に防げるわけではない
ホームインスペクションが実施されていたからといって、建物の瑕疵を完全に防ぐことはできません。
なぜなら、ホームインスペクションでは目視ができない場所にある瑕疵までは分からないからです。
そのため、ホームインスペクションを依頼する際は、できるだけ調査の現場に立ち会うことをおすすめします。
また、悪質な不動産業者だと、自社があっせんしたホームインスペクションの診断結果を適切に報告しないという事例が存在します。
そのため、売主が依頼した調査結果を信頼しない買主が存在する点にも注意しましょう。
まとめ
住宅は、生涯の中でもっとも大きな買い物といわれています。
住宅を購入する際はできるだけ安心できるものを購入したいと考えるのは当然ですよね。
ホームインスペクションを行なっている住宅は、専門家によって一定の品質が保証されています。売主と買主の双方が安心して中古住宅の取引を行うためにも、今後さらに必要不可欠なサービスになっていくでしょう。
今後は、中立な立場であるホームインスペクションを活用する流れがより広まり、中古住宅の流通や住宅品質が向上し、誰もが安心して快適な家に住めるようになることを期待しています。
ただ、現場では売主側の実施はまだまだ普及しておらず、買主側からのインスペクションの実施依頼を断るケースも見受けられます。
特に需要の高い都内のマンション、動きの速い新築戸建などの場合、イーエムラボでは中古物件取引に精通しているスタッフが仲介に入り、あんばいを探りながら進めていくことになります。
弊社では実績Ｎｏ．１で過去に６５,０００件のインスペクションを実施しているさくら事務所さんをご紹介・斡旋しています。
ホームインスペクションをしたいけど、どうしたらいいか分からないなど、お気軽にお問合せください。