土地は接道が命!

家や土地を購入する際、場所を選ぶ上で交通機関などのアクセスは重要ですよね。

特に、「都心から最寄り駅までの所要時間」と、「最寄り駅から徒歩何分なのか」は、最初にチェックされる方が、多いのではないでしょうか?

そして場所選びで重要なのは、交通機関のアクセスだけではありません。

その土地が面している道路にも、留意しなければなりません。

 

建築物を建てる土地が面している道路を、建築基準法では「接道道路」と言います。接道道路は、家に出入りする際に必ず通るだけでなく、家の新築や改築の時にも大きな役割を果たします。

 

建築基準法では、土地の接道道路の満たすべき条件が定められていて、この条件を満たさない土地には、建物を建てることが出来ません。

接道道路の条件とは?                                                                     

建築基準法では、「建築物の敷地は、必ず道路に2m以上接していなければならない」と定められています。

 

そして、「道路とは幅員4m以上の道」とも定められています。つまり、「建築物は幅員4m以上の道路に2m以上接していなければならない」ことが、法律で定められています。

この幅員4m以上の道路に2m以上接するというのは、建物を建てるときに、資機材を搬入するための、必要最低限の条件とも言えます。

 

接道道路の例外「2項道路」と「セットバック」とは?

建築基準法では、接道道路として認められる道路幅は、原則として4mですが、例外があります。

 

現在の建築基準法における、道路幅4m以上が、適用されるようになったのは昭和17年ですが、その際、旧法律における2.7m以上の道路幅が、多く存在しました。

 

旧法律による2.7m以上の道路幅を、一度に4m以上に変更するのは困難であることから、大都市部を中心に例外として、特定行政庁が指定したものに限り、2.7m以上の道路幅が認められました。

 

この4mに満たない道路の例外は、建築基準法42条第2項によって、認められたことから、「2項道路」と呼ばれています。

 

ただし、2項道路の例外を認める条件として、建物を改築する場合、道路幅4m以上を確保するため「セットバック」が必要となります。

 

図1 2項道路のセットバック

例えば、上の図1のように、4mに満たない幅2.8mの「2項道路」の両側に、AさんとBさんがそれぞれ土地を持っている場合を、見てみましょう。

 

AさんとBさんが、それぞれ古くなった家を建て替える場合、道路幅が4mになるように、それぞれ0.6mずつセットバックを行って、土地を道路として提供しなければなりません。

 

そして家を建てる場合、建築基準法による容積率などは、セットバックした土地を除いた土地の面積で計算しなければなりません。

 

このように接道道路が2項道路の場合、家の新築や改築の際にセットバックが必要となり、実際に使用出来る土地が少なくなるので、土地選びの際には、接道道路が4m以上あるかどうかは、最初にチェックしたいポイントです。

 

接道道路が「公道」か「私道」かが重要!

接道道路の道路幅と同時に、チェックしなければならない重要なポイントが、接道道路が「公道」か「私道」かです。

例え、同じような条件の土地を購入した場合でも、接道道路が「公道」か「私道」かによって、購入後の費用負担などが、大きく変わってくる場合があります。

 

そして、「私道」の場合、「公道」に比べて、ご近所トラブルのリスクが高くなる点にも、留意しなければなりません。

 

公道と私道の違い

公道とは、国か地方自治体が所有し管理する道路です。

一方、私道とは、特定の個人か法人が所有し管理する道路です。

 

公道が、税金によって維持管理されるのに対し、私道は所有者である個人や法人が、自費で維持管理をする義務を負っています。

 

では、なぜ建設費や維持管理費を払ってまで、私道を作る必要があるのでしょうか?

 

私道が必要になるのは、冒頭の建築基準法「建築物の敷地は、必ず道路に2m以上接していなければならない」ことによります。

 

公道に面した広い土地を分譲する場合、公道に接しない土地が出てくるので、私道が必要となります。

 

図2 分譲前の土地

上の図2のように、公道に面した600平米の土地を、4人の方に住宅として分譲する場合を例にとってみます。

 

図3 4人に分譲後、私道がない場合

 

上の図3のように、私道を作らなかった場合、Aさんの土地とBさんの土地は、Cさんの土地かDさんの土地を通らなければ、家に出入り出来ません。

 

そして、Aさんの土地とBさんの土地には、接道道路がないため建築基準法により、家を建てることが出来ないのです。

 

図4 分譲後、私道を作った場合

 

そこで、AさんとBさんが公道からアクセス出来るようにするため、上の図4のとおり、共同で私道を作り管理を行うことを取り決めました。

 

私道を設置した分、4人の個別の所有地は少し減りますが、AさんとBさんの土地も建築基準法を満たすようになり、家を建てることが出来ます。

 

尚、私道が接道道路として認められるためには、幅が4m以上あると同時に、一定の技術的水準に適合し、特定行政庁により「位置指定道路」の指定を受ける必要があります。

 

このように、私道は、土地の分譲などを行った時、公道に接しない土地に建築物を作り、アクセスするために必要不可欠なものです。

 

私道の共有とは?

私道の所有者は、地主さんなどが1人で所有する場合もありますが、多くの場合は、実際の使用者が複数名で共有します。

 

ここで私道の共有についてご説明したいと思います。

 

法律上の共有とは、1つの物(土地や建物)を2人以上で共同して所有することです。

 

私道を共有する場合、共有者の一人が上下水道管やガス管を、新たに敷設する場合など「変更・改良行為」を行う場合、共有者全員の同意が必要となります。

 

そして共有者は、「共有持ち分」により主張出来る権利の割合が、変わってきます。共有持ち分とは、共有者それぞれが、共有する物の権利の何%を有しているかです。

 

共有持ち分の割合が、私道を使用出来る権利の割合と、維持管理費用の負担の割合となります。

 

前述の図3の例では、AさんとBさんは、私道に対して50%ずつの共有持ち分ですが、多くの場合共有者それぞれの持ち分は違います。

 

持ち分が何%かによって、私道を使用出来る割合と、修繕費用負担の割合が変わってきますので、注意が必要です。

私道をめぐるトラブル

 

私道を複数の人が共有する場合、多くのトラブルが発生します。

 

そこで、実際の私道をめぐる「よくあるトラブル」を、見てみましょう。

 

1.私道の権利を持たない場合のトラブル

 

家から公道に出るための私道を共有していない場合、つまり私道の権利を持たない場合は、私道の通行と水道管・ガス管の敷設の時にトラブルとなる恐れがあります。

 

そこで、私道の権利者全員から「通行承諾」と「掘削承諾」をもらうことが重要です。

 

公道まで接続する、水道管やガス管を新設する場合や、交換が必要となった場合に、権利者全員の了承が必要で、一人でも反対すれば工事が出来ません。

 

また将来、私道の通行にも影響する可能性があります。

 

私道の所有者から、正式に通行承諾を得ていない場合は、通行禁止を求められる場合があります。

 

私道の所有者から通行料を請求される、といったご近所トラブルも、実際に発生しています。

 

そして、住宅ローンを組む上でも、通行承諾と掘削承諾を得なければ、融資が受けられない場合があります。

 

ですので、私道の権利を持たない場合は、これらのトラブルを回避するためには、共有者全員から「通行承諾」と「掘削承諾」をもらうことが必要不可欠です。

 

2.私道の権利を持つ場合も「掘削承諾」が必要

 

私道の権利を持つ場合、「通行」は他の共有者の承認は必要ありません。

 

しかし「私道の共有とは?」でもお話ししたとおり、水道管・ガス管の敷設のため、掘削する場合は共有者全員の「掘削承認」が必要です。

 

私道の共有者間の、掘削をめぐるトラブルを回避するためには、共有者全員がお互いに「掘削承認」を行うことが望ましいでしょう。

 

3.車の駐車をめぐるトラブル

 

私道内に、共有者の1人が車を駐車していることにより、他の共有者が自宅に車を出し入れ出来ず、トラブルに発展する場合があります。

 

私道が私有地であるという特性上、公道のように道路交通法が適用されず、警察による仲介が不可能なため、解決に時間がかかる傾向があります。

 

駐車のトラブルに発展するかどうかを見極める方法として、土地の購入前に、私道内の駐車車両を「昼と夜」、「平日と土日」などの時間ごとに確認することが考えられます。

 

4.私道の共有者間で「独自ルール」を決めている場合のトラブル

 

まれに、私道の共有者間で建築基準法などとは別に、独自ルールを決めている場合があります。

 

実例としては「自宅敷地内に車を止めてはいけない」などがあります。

 

実際に住んでから、独自ルールの存在を知り、法律上は問題がないのにもかかわらず、その独自ルールに反するため、生活上不便を強いられるケースがあります。

 

独自ルールによるトラブルを回避するためには、購入前に実際に住んでいる人に聞いてみるのが望ましいでしょう。

接道道路が私道の土地は、公道の土地より安価

 

このように私道に面した土地は、公道に面した土地と比べて、維持管理費用の負担や、ご近所トラブルのリスクなど、デメリットがあります。

 

しかしその反面、公道に面した土地よりも安価な傾向があるメリットを持っています。

 

そして、接道道路が私道のみの土地の中においても、リスクの大小は、その土地によって違いますが、リスクが大きい土地ほど割安になる傾向があります。

 

まとめ!

家や土地を購入する上で、接道道路は日常生活を行う上で、とても重要な存在です。

 

そして接道道路が、以下の2つの条件により、家の新築・改築時と実際の生活に大きく影響してきます。

 

1.接道道路が4m以上か4m未満か

2.接道道路が「公道」か「私道」か

 

接道道路が4m未満の場合は、家の新築や改築の時に、セットバックを行う必要があるため、使用出来る面積が小さくなります。

 

接道道路が私道の場合は、通行時や水道管・ガス管の掘削時をはじめ、後の生活に影響してくるため、私道の共有者との協調が重要となってきます。

 

接道道路が公道の家や土地は、リスクが小さい反面、価格は割高となります。

 

一方で、接道道路が私道の土地は、リスクが大きい反面、価格は割安となります。

 

接道道路が私道の土地を選ぶ場合は、デメリットを考慮し、事前にデメリットを出来る限り少なくするように対策を行うことが、賢い「家選び・土地選び」につながってくるでしょう。

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