「仲介手数料無料」や「敷金礼金ゼロ」を謳う物件のカラクリとは!?

「仲介手数料無料」「敷金礼金ゼロ」を謳う物件のカラクリとは!?

住宅を購入するときや借りる時に支払わなければいけないお金と言えば、初期費用です。

他にも、引越し費用や新たな家具など、新生活には本当にお金がかかりますよね。

そこで、「初期費用である【仲介手数料】、さらには【敷金】【礼金】を「ゼロにしたい!」といった、問い合わせをいただくことがあります。

たしかに近年、不動産会社によっては、このような初期費用を払わなくてよい「ゼロ物件」を取り扱っているところが増えてきています。

 

今までは当たり前のように支払っていた仲介手数料や敷金・礼金ですが、なぜ無料にできるのでしょうか?今回は、このカラクリに迫ってみましょう!

●仲介手数料無料のカラクリ

そもそも仲介手数料とは、住宅を売買もしくは賃借するときに、売主・貸主と買主・借主の間に立って契約などの手続きをすすめる不動産会社に支払う手数料のことを言います。

 

賃貸の場合の仲介手数料は、上限が「家賃+消費税」と定められています。つまり、家賃が10万円の場合、100,000×1.08で、最大108,000円が仲介手数料となります。

 

売買の場合は、売買価格が400万円を超える場合、仲介手数料の上限は「(売買価格×3%+60,000円)+消費税」となるため、売買価格が4,000万円だとすると、(4,000万円×3%+6万円)×1.08で、最大136万800円が仲介手数料となります。

 

このように、なかなか高額な仲介手数料ですが、ゼロ物件ではなぜ無料になるのでしょうか?

 

実は、この仲介手数料は、貸主・売主、借主・買主のどちらが支払っても構わず、双方が半分ずつ支払うこともできるのです。

 

例えば賃貸物件の場合、空室が目立つようになると貸主は毎月の家賃を補填するために、少しでも早く借主を見つけたいと考えます。

よって、貸主がすぐにでも部屋を貸したい場合は、貸主がADと言われている広告料(手数料)を負担したりします。そのため、借主からは手数料を受け取らず、仲介手数料を無料にすることが可能になります。

売買の場合は、リノベーション物件や業者が売主の場合、売主から仲介手数料として3%(税込)が支払われることが一般的です。売主から仲介手数料をもらえるため、買主からはもらわないという業者もいるため、仲介手数料最大無料としているのです。または売主が業者の場合、売値に手数料分が上乗せされているので、そもそも手数料はとらないという場合もあります。(新築物件に仲介手数料がかからないのと同じ仕組みですね)

これが、仲介手数料が無料になるカラクリです。

 

●敷金礼金ゼロのカラクリ

仲介手数料だけでなく、「賃貸の場合、敷金礼金ゼロ!」を謳う物件も増えてきています。

 

敷金とは、借りた部屋を退去するときに返却されるお金のこと。しかし満額返ってくるわけではなく、クリーニングなど部屋を原状回復するための費用をいくらか引いた上で返ってきます。

部屋を退去する時に新たにお金を払わなくてよいのは、すでに敷金で退去費用を支払っているからなのですね。敷金は、大体が家賃の1ヶ月くらいが目安になっています。部屋をきれいに使うことで、戻ってくる敷金の金額も多くなると言えるでしょう。

 

次に、礼金とはその名の通り貸主に部屋を貸してくれることに対するお礼のお金となります。つまり、敷金とは異なり、一度払うと戻ってこないお金になります。

 

礼金の場合、空き部屋の多い貸主がなんとか入居者を増やそうという思いからゼロにすることが多くあります。家賃以外の大きな収入となっていた礼金ですが、空き部屋を抱えるより、礼金ゼロの魅力的な物件として契約しやすくすることで、家賃収入が継続的に入ってきたほうがより安定するためでしょう。

 

敷金も同じで、ゼロにすることで引っ越しの初期費用がグッと抑えられるため、借主にとってとても契約しやすい物件になるのですね。

そのため、敷金礼金ゼロの物件が存在するのです。

 

●仲介手数料・敷金礼金ゼロの問題点

このように、初期費用がぐんと安くなるカラクリは理解していただけたかと思います。何かと物入りな引っ越しで初期費用が安くなるのはとてもありがたい話。

でも金額だけで安易に契約を交わしてしまうのだけは絶対に避けましょう。

仲介手数料ゼロや、相場よりも安く設定している場合、一部の業者でサービスの質が悪くなってしまうトラブルが増えています。

 

仲介人である不動産業者の仕事は物件の案内だけではありません。物件の値下げ交渉や契約書作成や手続き、重要事項説明書の作成や調査、住宅ローンの手続きや決済の立会いなど多岐にわたります。

 

敷金礼金ゼロの場合、特に注意したいのが退去時のことです。

退去時は壁紙の変色や穴・水回りの汚れなどのクリーニング費用を支払う必要があります。本来なら事前に支払った敷金から支払われますが、事前に支払っていない場合は退去時に払わなくてはならないことを頭に入れておきましょう。

 

また、2年後の更新料や、更新事務手数料の有無、短期違約金の有無なども契約前に確かめておくのが大切です。

事前に把握しておかないと、入居時はお金がかからなくても、住んでいるうちに次々と家賃以外のお金を支払わなければいけない状況に置かれる場合もあります。

 

同じ物件であれば、当然、仲介手数料や敷金礼金などの初期費用がかからないに越したことはありません。しかし安いからと行ってすぐに飛びつかず、全体をズームアウトして見る力を養っていただけたらと思います。

しっかり契約内容を確かめ、入居時だけでなく退去後のことまで考えた上で、自分に合った物件が見つけられると良いですね。

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